Дума городского округа Город Чита

Дума городского округа "Город Чита"
Официальный сайт

наш твиттер добавить в избранное
Анонс
Объявления
15.04.2019
О работе медицинских учреждений в праздничные дни
3.04.2019
Внимание! Корь
26.11.2018
О бесплатном пункте подключения к информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
Актуально
12.04.2019
Чите - чистоту. Заседание профильного комитета
12.04.2019
О монтаже уличного освещения и остановок общественного транспорта. Наказы избирателей выполнены
12.04.2019
Контроль и еще раз контроль. О работе КСП Читы в 2018 году
9.04.2019
О дорожном движении, садоводах и избирательной системе. Уставу Читы предстоит корректировка
29.03.2019
Чита в 2018 году: об отчете руководителя администрации городского округа Олега Кузнецова
29.03.2019
На страже закона и правопорядка. Об отчете начальника УМВД России по городу Чите о работе в 2018 году
29.03.2019
О едином налоге на вмененный доход для отдельных видов деятельности на территории Читы: откорректирован коэффициент К 2
29.03.2019
Средств в бюджет Читы поступило в два раза больше. Об итогах приватизации муниципального имущества
29.03.2019
С заботой о жителях. О решениях Думы городского округа
22.03.2019
И снова о расчетах за ОДН. Заседание профильного комитета
Генеральный план городского округа «Город Чита»
20.06.2012
Ссылка

Правовой статус ТСЖ

9.11.2011

Цели создания

      Обозначены новые цели деятельности ТСЖ. Если ранее товарищество рассматривалось лишь как инструмент управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то теперь цели ТСЖ существенно расширились. В первую очередь нужно отметить, что уже в определении понятия товарищества предусмотрены случаи, когда ТСЖ создается собственниками нескольких многоквартирных домов либо расположенных близко жилых домов. Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом товарищество осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или жилыми домами, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. 
 
ТСЖ, объединяющее несколько домов
 
      Следует обратить особое внимание на изменение формулировки п. 2 ст. 136 ЖК РФ, посвященного созданию ТСЖ в нескольких домах. Во-первых, законодатель выбрал более точные выражения: ТСЖ создается не при объединении нескольких домов, а собственниками помещений в нескольких домах (собственниками нескольких жилых домов). Во-вторых, если ранее единственным условием законного создания ТСЖ в нескольких домах являлось их расположение на общем участке или соседних земельных участках, то теперь ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, когда:
      - количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30 (таким образом, исключено создание товариществ в больших многоквартирных комплексах, жильцов которых весьма трудно организовать, управление товариществами с небольшим количеством членов позволит повысить прозрачность их деятельности и процент вовлечения членов в процесс управления домами);
      - дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами;
      - в пределах данных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в таких домах (представляется, что именно наличие общих сетей должно быть фактором, обусловливающим целесообразность создания "коллективного" ТСЖ, в противном случае это невозможно).
      Ранее созданные ТСЖ продолжают функционировать в общем порядке до реорганизации (которая должна проводиться по новым правилам, описанным ниже) или ликвидации.
      Важно, что теперь в Жилищном кодексе четко прописан порядок принятия решений, связанных с началом деятельности подобного "коллективного" ТСЖ. Так, решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, избрании правления товарищества, наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из многоквартирных домов) полномочием заявителя для обращения в ФНС для государственной регистрации, а также об избрании председателя правления ТСЖ (если это предусмотрено уставом) принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются Минрегионом.
      Кроме того, теперь на законодательном уровне регламентирован порядок реорганизации "многодомных" ТСЖ. Так, допускается реорганизация в двух формах:
      - разделение, состоящее из нескольких этапов (см. новыйп. 3 ст. 140 ЖК РФ). Во-первых, на общем собрании собственников помещений в одном из домов инициируется разделение ТСЖ. Во-вторых, в течение двух лет должны быть проведены собрания во всех остальных домах, входящих в ТСЖ, на которых собственники помещений, обладающие большинством от общего числа голосов, выражают согласие на разделение ТСЖ. Только после этого возможен третий (заключительный) этап - принятие решения общим собранием членов ТСЖ (большинством голосов от числа голосов присутствующих на собрании) о разделении товарищества;
      - выделение. Согласно новому п. 4 ст. 140 ЖК РФ решение о выделении ТСЖ может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Напомним, что при выделении прежнее ТСЖ продолжает функционировать, одновременно создается новое ТСЖ. Как видим, в законе отсутствует требование о принятии решения о выделении на общем собрании членов первоначального "многодомного" ТСЖ. Иначе говоря, собственники помещений в одном доме не зависят от воли членов "многодомного" ТСЖ. 
      Добавим, что в ст. 143 "Членство в товариществе собственников жилья" ЖК РФ введен новый п. 6, согласно которому членство в ТСЖ, созданном собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, прекращается автоматически у всех собственников помещений в конкретном доме, если заявления о выходе из состава ТСЖ подали столько соседей, что в составе ТСЖ остались обладатели менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений данного дома. После прекращения членства в ТСЖ собственники помещений обязаны выбрать и реализовать один из способов управления многоквартирным домом.
      Как и ранее, помимо создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах возможно создание товариществ собственниками помещений нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома находятся на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (см. пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ). Очевидно, что собственник каждого из указанных объектов должен выразить согласие на участие в ТСЖ и одобрить редакцию устава товарищества (правило следования воле большинства, как это происходит в многоквартирном доме, в данном случае не работает). При этом ключевые решения о начале работы ТСЖ (избрание правления, выбор уполномоченного на обращение в ФНС для государственной регистрации, избрание председателя правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом) принимаются на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. 
 
Документооборот
 
      Новая редакция ЖК РФ предъявляет несколько новых требований к составлению документов, регламентирующих деятельность товариществ и исходящих от них.
      Так, в силу нового п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений. Данный протокол вместе с утвержденным уставом и сведениями о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ (о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), представляется при государственной регистрации товарищества (новый п. 5 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, расширен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию юридического лица, оговоренный в ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
      ТСЖ (а именно правление товарищества - п. 7 ст. 148 ЖК РФ) обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы госжилинспекции субъектов РФ (новый п. 9 ст. 138 ЖК РФ). Данный реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и поддерживать с ними связь, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности (п. 4 ст. 143 ЖК РФ). Для реализации этого положения п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов ТСЖ возложена обязанность предоставлять правлению товарищества достоверные данные и своевременно информировать его об их изменении. 
      Кроме того, в течение трех месяцев с момента госрегистрации внесенных в устав ТСЖ изменений в жилинспекцию необходимо представить заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копии устава, текстов соответствующих изменений и выписку из протокола собрания о принятии решения (вновь введенный п. 10 ст. 138 ЖК РФ). 
 
Права собственников помещений в доме, где создано ТСЖ
      До введения комментируемых изменений в законодательстве отсутствовали какие-либо нормы о правах собственников помещений (как членов, так и не членов ТСЖ) на ознакомление с документацией товарищества. Теперь в ЖК РФ введена новая ст. 143.1 "Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещении в многоквартирном доме", которая касается в основном права на получение информации. Примечательно, что возможности членов и не членов ТСЖ уравнены. Так, в п. 3 данной статьи перечислены документы, с которыми имеют право ознакомиться все собственники помещений в многоквартирном доме. Этот перечень является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ и решениями общего собрания его членов. 
      Помимо права на ознакомление с внутренними документами ТСЖ, все собственники помещений независимо от членства имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (п. 2 ст. 143.1 ЖК РФ). Эта поправка уже не позволяет говорить, что между ТСЖ и его членами отсутствуют отношения, связанные с оказанием услуг и выполнением работ.
 
Права ТСЖ
 
      Одним из правомочий ТСЖ является создание объединений с другим ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ). Но если ранее в качестве цели такого объединения (союза, ассоциации) называлось совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах, то теперь законодатель согласовал ст. 142 ЖК РФ с законодательством о некоммерческих организациях и указал в виде целей объединения представление и защиту общих интересов при управлении многоквартирными домами. Управление объединением осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях.
 
Компетенция и порядок проведения общего собрания членов ТСЖ
 
      Также следует отметить изменение формулировки п. 2 ст. 145 ЖК РФ, содержащего перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Большая часть поправок носит технический характер. Мы назовем лишь наиболее значимые. Так, если ранее в пп. 8 данного пункта было указано на утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана, то теперь этот подпункт сформулирован иначе и к нему добавлены три новых подпункта (пп. 8.1, 8.2, 8.3). Итак, к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение:
      - годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
      - смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении данных смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
      - годового отчета о деятельности правления товарищества;
      - заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки его годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.
      Таким образом, помимо сметы доходов и расходов на год ТСЖ обязано составлять отдельный документ - план содержания и ремонта общего имущества. Полагаем, что второй документ является основополагающим и включает в себя перечень необходимых работ по содержанию и ремонту, а также сроки их проведения. Именно на его основе и составляется смета расходов в части содержания и ремонта.
      Комментируемым законом был уточнен порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ (ст. 146 ЖК РФ). Во-первых, п. 1.1 теперь прямо предусмотрено, что положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45-48 ЖК РФ) распространяются и на общее собрание членов ТСЖ (естественно, если это не противоречит специальным правилам ст. 146 ЖК РФ). Во-вторых, кворум общего собрания членов ТСЖ определяется не числом присутствующих членов товарищества, а количеством принадлежащих им голосов: собрание правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (п. 3). В-третьих, согласно новой редакции п. 6 решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования.
 
Статус правления ТСЖ и его членов
 
      Ранее согласно п. 2 ст. 147 ЖК РФ единственным требованием к членам правления ТСЖ была их принадлежность к числу членов ТСЖ (то есть собственников помещений в многоквартирном доме). Теперь новым п. 3.1 этой статьи установлен ряд запретов. Так, член правления не может:
      - быть лицом, с которым ТСЖ заключило договор управления, или руководящим сотрудником управляющей организации, привлеченной товариществом по контракту;
      - быть членом ревизионной комиссии ТСЖ;
      - быть штатным работником ТСЖ;
      - поручать, доверять другому лицу исполнение обязанностей члена правления.
      Полагаем, все данные требования логичны и целесообразны: добросовестные ТСЖ на практике применяли их и ранее, что называется, по умолчанию. 
      Теперь законом прямо предусмотрено, что избрание председателя правления - вопрос, который по умолчанию относится к компетенции членов правления, но уставом может быть включен в исключительную компетенцию общего собрания членов ТСЖ (пп. 3 п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 147 ЖК РФ).
      В новой редакции п. 6 ст. 147 ЖК РФ также закреплены очевидные принципы, в первую очередь о том, что решения правления принимаются простым большинством голосов членов правления, присутствующих на заседании (а правомочно правление, только если на заседании присутствует более 50% членов правления). При этом уставом ТСЖ могут быть предусмотрены некоторые решения, принятие которых требует иного числа голосов членов правления.
      Исходя из нового пп. 8.2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ составление и представление на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ отчета о деятельности за год являются новой обязанностью правления ТСЖ, несмотря на то что такая обязанность прямо не названа в ст. 148 ЖК РФ. Данный отчет наряду с заключением ревизора позволяет оценить качество работы правления, принять решение о вознаграждении его членов или досрочном прекращении их полномочий (что также относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ согласно пп. 3, 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
 
О персональных данных
 
      Помимо изменений в ЖК РФ комментируемым законом внесены поправки и в другие нормативные акты РФ. В частности, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" был дополнен пп. 5.1. Согласно новелле согласие субъекта персональных данных на обработку таких сведений оператором не требуется в случае, если обработка персональных данных необходима управляющим организациям, ТСЖ, осуществляющим управление многоквартирными домами. Согласие не требуется и в случае, если управляющие организации, ТСЖ и иные компании привлекают третьих лиц для проведения расчетов с жильцами. 
 
      Лариса Пономаренко, консультант по правовым вопросам Думы городского округа «Город Чита»
← ПредыдущаяСледующая → Назад